Čo s nevyužitým bytom?
- Uverejnené: nedeľa, 30. august 2009, 12:36
1) Pred pár rokmi bolo zvykom, že voľný byt sa držal ako dobrá investícia, prípadne mnohí podnikavci peniaze "otáčali" tak, že kúpili byt a následne ho predali s miernym ziskom. Bude podľa vás na trhu stále dosť špekulantov, ktorí budú skupovať byty, chvíľu ich podržia a neskôr predajú so ziskom, aby na tom zarobili? Je to vhodný spôsob ako na voľnom byte zarobiť? Čo na tom zmenila kríza a koľko takýchto bytov odhadujete na Slovensku?
o Bratislave sa v minulých rokoch hovorilo, že pre uspokojenie dopytu tu chýba cca 40 až 50.000 bytov. V blízkej minulosti sa riešili najmä projekty a výstavba pre solventnejších záujemcov, ktoré sú ešte aj teraz na môj vkus dosť rozostavané a v hojnom počte. Pomenovanie špekulant je dosť expresívne pomenovanie. Pokiaľ v minulosti byt nadobudol nový vlastník bez podvodu, resp. zámerného uvedenia do omylu pôvodného vlastníka a pritom dodržal všetky platné zákony Slovenskej republiky, vrátane nelegalizovania príjmu peňazí pochádzajúcich z trestnej činnosti i dokonca vrátane zaplatenia daní z príjmu, je to skôr obchodný ťah ako špekulácia. Druhá vec, skoro istá a až verejne žiaľ akceptovaná je tá, že hlavne v 90.rokoch sa napáchali tie najväčšie obchody, ktoré by prisluhovali označiť za špekulácie na hranici trestnoprávnosti. Určite však aj tu platí pravidlo, ako pri každom inom obchode, ak ste s niečím začali medzi prvými a robili to správne, boli o krok vpredu pred konkurenciou, dnes už budete v inom, najskôr však podobnom segmente. Opakovanie skrátka robí majstra v každom remesle ! Dnes je situácia na trhu podstatne zložitejšia i neistejšia zároveň. Minulý rok túto kapitolu už asi uzavrel. Odhadujem, že na dlhšie a nevyspytateľné obdobie, v rámci Slovenska budú veľké rozdiely vzhľadom na stúpajúcu nezamestnanosť v regiónoch. Už dnes vraj sú ceny na hladine cien r.2007 a to uplynuli len 3 mesiace od Silvestra. Asi určite stúpme sťahovanie sa za prácou a tým aj individuálne vhodné riešenie otázky bývania
2) Je vhodné držať si v dnešnej dobe byt ako dobrú investíciu do budúcnosti, alebo skôr sa to už nevypláca? Kedy sa byt najviac zhodnotí?
o V súčasnosti najskôr platí, že potenciálny kupci budú naďalej bývať u rodičov alebo v prenájmoch. Pokiaľ neminú naň veľa peňazí každý mesiac –vytrvalo budú preberať ponuku na trhu a tešiť sa z medzimesačne klesajúcich cien. Kto bude nakoniec prinútení predať alebo kúpiť byt, nájde si ho. Každý z nás preferuje niečo iné: niekto, že nemusí už nič prerábať, iný, že ideálny je pôvodný stav, kedy môže prerobiť úplne všetko podľa vlastných predstáv.. V poslednej dobe víťazí lokalitná renta spolu s nezávislosťou na centrálnom, diaľkovom kúrení . Byt si každý zhodnotí podľa takého vzorca, aký si sami navrhnú na začiatku. Optimálna je asi 10 ročná návratnosť investície, čo pri vyšplhaných minuloročných cenách bolo absurdné. Samozrejme, čím kratšia tým lepšia ale mnohým ale väčšine ide hlavne o to, nemastiť vrecko niekomu druhému. A to dáva logiku vždy, bez ohľadu na solventnosť ! Na druhej strane však kto by teraz predával byt, pokiaľ nemá s peniazmi iný a konkrétny zámer, keď má bezproblémový dopyt po prenájme... A ako povedal môj nemenovaný priateľ: „...taký kvasiaci dopyt môže byť celkom pekná sviňa ...“
3) Aké položky pri voľnom byte najviac odčerpávajú z rodinného rozpočtu, čiže ktorým poplatkom sa nevyhne a s čím musí rátať, aj keď v danom byte nežije?
o Tých poplatkov je naozaj veľa. Príspevok na správu domu: upratovanie spoločných priestorov, odvoz a likvidácia odpadu, upratovanie spoločných priestorov, príspevok do fondu opráv, vodné a stočné, elektrická energia, tepelná energia, poplatok za vysielanie (akože) Verejnoprávnej televízie a Sro, každý by mal okrem toho platiť minimálne 2 druhy poistenia: Poistenie bytu a budovy, čo je záležitosťou skôr správcu, resp. Spoločenstva vlastníkov bytov a Poistenie domácnosti. 1x Krát ročne Daň z nehnuteľnosti. A ušetriť sa dá aj, v zmysle jednotlivých uzavretých zmlúv na pozastavení, resp. zrušení platieb za Káblovú televíziu, pripojenia na Internet. Z času na čas sa vždy niečo vyskytne – pri nepoužívanom byte zápach z odtokového potrubia. Ďalej byt by sa mal pravidelne vetrať a zároveň i kontrolovať funkčnosť jednotlivých súčastí. Pred prenájmom by sa mal ovšem dôkladne upratať. To by mala byť slušnosť.
4) Koľko na tom orientačne človek finančne stráca, ak drží takýto voľný byt dlhší čas nevyužitý? Je v poriadku, ak vo voľnom byte nekúrime, nemíňame vodu, jednoducho ho len vlastníme? Aké z toho plynú prípadné výhody či prípadné nevýhody? Na čom je potrebné myslieť z finančného hľadiska? Sú obavy takýchto ľudí na mieste, aby boli v čase krízy opatrní?
o Mesiac neprenajatia je strata, ktorú už asi nikdy nedoženiete. Pri lacnejších bytov, povedzme za 400,-€ + energie by to teda znamenalo, že od ďalšieho mesiaca musíte už zvyšovať o cca 33,-€ . Práve tým sa môže stať hlavne cenovo dostupnejší (priemerný) byt nezaujímavým. Máme klientov – a začnú zrejme pribúdať, keď budú spokojní, ak sa im pokryjú všetky náklady spojené s vlastníctvom vrátane splátky za úver a nebudú v kumulatívnej strate. Na čo byť opatrní ? Ako vždy ! Radšej zísť z cenou dole a mať serióznych nájomcov ako podpísať zmluvu s hocikým za cenu požadovanú, avšak bez platobnej disciplíny a vulgárnosťou jednania a správania sa k cudziemu majetku. Práve v tejto selekcii môže najviac pomôcť služba realitnej kancelárie. Či už v čase krízy, alebo bez nej treba vždy investovať do šetrenia energií. Tie sa budú už vždy len zvyšovať, takže moderné technológie zaiste pribrzdia ich míňanie a efektívne šetria naše náklady spojené s bývaním z finančného hľadiska.
5) Kto si najčastejšie môže dovoliť držať voľný byt bez toho, aby ho nejakým spôsobom využíval? Ide o solventných ľudí, alebo naopak starších ľudí, ktorí držia byt pre vnúčatá?
o Presne tak. A ešte i mladí ľudia pracujúci v zahraničí, ktorí si týmto spôsobom účelne našetrili na bývanie pre seba, ak sa raz vrátia. Asi je to teraz i skôr, ako predpokladali...Z vonku sa taký byt však pre nich osobne ťažšie prenajíma, pokiaľ nemajú pre to žiadnu overenú kanceláriu. Asi najpočetnejšou skupinou však zahraničných vlastníkov bytov sú však Íri a Angličania, ktorí zdvihli ceny v Starom meste a následne ich zaujal komplex Rozadol v Bratislave-Rružinov a Karloveské rameno v Bratislave IV. Dnes sú už však vlastníkmi po celom meste vrátane tých akože najlukratívnejších lokalít. Po 5 rokoch sú pripravení byty predať a aj to môže ovplyvniť vývoj špičiek cien bytov v Bratislave, ktoré mnohé ešte aj v súčasnosti sú vzhľadom na kvalitu stavby prehnane drahé ! Lokalita má tiež svoje mantinely !
6) Aké možnosti existujú na realitnom trhu dnes, aby bol na tom majiteľ ziskový? Čo by mal teda vlastník bytu podniknúť, ak chce na voľnom byte niečo zarobiť? Aké má možnosti, ak nevládze poplatky za byt dlhodobo financovať?
o Asi platí, že ak chcem si dať zaskliť okno, idem za Sklenárom. Môžem však si to aj spraviť sám, avšak výsledok je väčšinou neistý, ak nemám prax. Niekedy však ten pokus môže byť príliš drahý a za tú skúsenosť to nestojí. Ale či naozaj natrafíte na odborníka je šťastie alebo sofistikovaný výber zo zoznamu. Správne veci treba vedieť robiť správnym spôsobom ! Len za Malej a Veľkej privatizácie sa lámali Slovenské rekordy bez tréningu na prvý maximálne druhý pokus !
7) Kde robia najčastejšie chyby majitelia voľných bytov a na čo by si mali dať pozor, aby na tom neprerábali?
o Je potrebné sa vždy baviť o:
1. cene nájmu, spolu s mierou zisku, avšak zároveň zahrňujúceho naozaj všetky fixné náklady spojené s bývaním vrátane poistiek, poplatkov a pod.
2. cien za energie, teda tej čiastky, ktorú má nájomník alebo podnájomník schopnosť i šancu ovplyvniť svojim hospodárnym správaním sa v byte, t.j. elektrika, voda, plyn. Nezabúdať na odpočty z meracích prístrojov ako súčasť Preberacieho protokolu. Pri médiách, ktoré sa vyúčtovávajú kvartálne alebo len 1x ročne je to však o niečo komplikovanejšie. Čo sa však v byte minie počas nájmu je však potrebne uhradiť. Vzájomná komunikácia medzi oboma stranami je nesmierne dôležitá vec.
3. Poistenie bytu a zariadenia. Veľakrát i účinnejšie ako Kaucie zadržiavaé a neúročené pre prípad poškodenia alebo zničenia zariadenia. Veľakrát je to len o subjektívnom zhodnotení situácie vyúsťujúcej do nepríjemných sporov
4. Nezabudnite: Aj ten najhorší dohovor je lepší ako Súdny proces !
8) Skúsme sa na problém voľných bytov pozrieť aj z inej strany. Myslíte si, že ceny bytov budú v nasledujúcich mesiacoch ešte klesať, čiže reálne budú mať o ne kupujúci väčší záujem pre nižšiu cenu, alebo byty radšej investor ponechá zostanú prázdne a neobývané? Aké odhadujete trendy?
o Ceny bytov budú asi klesať dovtedy, pokiaľ nepríde zo zahraničia aspoň prvá optimistická správa o postupnom zastavovaní krízy. Čo bude za dobrú cenu, vyhovujúcom štandarde pre potencionálneho záujemcu, ktorý už bude z rodinných dôvodov prinútení bývať sa predá tak či tak. Inak od začiatku roku v mesiaci Marec vraj aj na Katastri v Bratislave nastalo iste oživenie záujmu o zavkladovanie nových Kúpno-predajných zmlúv.
o Každý investor by mal mať pripravený aj Krízový plán, pokiaľ zamestnáva ozajstných manažerov a nie dobrodruhov a fantastov neustále vyšlapujúcich na rebríku do nebies. Dozaista veľmi príjemným trendom by bolo, keby dokončené alebo pred dokončením byty štát, resp. samospráva v spolupráci s bankami odkúpili, rozdelili si každý svoju mieru bezpodmienečnej ziskovosti následným prenájmom tzv. Nájomných bytov. Ako boli voľakedy byty štátne, obecné a družstevne, s istou perspektívou a pevnými podmienkami ich možného odkúpenia nájomcom alebo podnájomcom po splatení vopred i zákonom stanovenej čiastky, podobne, ako to bolo v rokoch 90-tich. Veď mladý človek, alebo štátny zamestnanec nemusí hneď kupovať kravu, keď chce denne vypiť liter mlieka !
o A reálne ? Byt prázdny a neobývaný stráca i na technickej hodnote vybavenia a zariadenia. A o ostatnom sa necháme prekvapiť ako pri voľbe Prezidenta SR.
9) Poskytnite konkrétne rady tým, ktorí majú voľný byt a riešia otázku - ako na ňom môžem zarobiť?
Na túto otázku som už asi odpovedal v tých predchádzajúcich. Ale napriek tomu:
o Nezabudnite a poradiť s ekonómom, právnikom, daňovým poradcom, realitným maklérom, poistným a hypotekárnym poradcom a až potom so susedom, kamarátom alebo rodinou...
Autor: Jaroslav Dolnák, www.1merkur.sk
Denník obchodníka
Najčítanejšie
Kurzový lístok ECB
| Britská libra | 0.8530 | 5.57 % |
Škola investora
Roční výnos 17%? Ano, to je výnos, který určitě stojí za pozornost. A to i přesto, že se jedná pouze o výnos potencionální. Je ovšem nutné...
Niektorí makléri ponúkajúci sprostredkovanie obchodov na burze radi zdôrazňujú, aké nízke spready ponúkajú a snažia sa tak nalákať nových...
Úspešní obchodníci si uvedomujú, že ochrana financií, ktorými disponujú je minimálne tak dôležitá, ako výnos peňazí z ich obchodovania....