Výber vhodného pozemku na výstavbu

Uverejnené: nedeľa, 30. august 2009, 14:27

Najdôležitejším faktorom pri kúpe pozemku je jeho veľkosť a tvar. Na samostatne stojaci rodinný dom by mal postačovať pozemok približne 600 m2 (20x30 m). Optimálnym tvarom je štvorec alebo nie veľmi úzky obdĺžnik. Zásadou je, že podľa platnej legislatívy nie je možné zastavať celú plochu pozemku. Treba tiež zobrať do úvahy minimálnu odstupovú vzdialenosť 2 susedných objektov, ktorá by mala byť aspoň 7 m a taktiež vzdialenosť objektu od hranice pozemku - min. 2 m a vzdialenosť od cesty - min. 3 m. Výnimku tvoria radové a átriové zástavby.

• členitosť terénu predstavuje svahovitosť terénu, prirodzené nerovnosti, poprípade iné prirodzené prekážky, ktoré majú bezprostredný vplyv na zatienenie pozemku, resp. pripravovanej stavby.
  
• geologické vlastnosti podložia a výška spodnej vody vo významnej miere ovplyvňujú zakladanie a spodnú stavbu plánovaného objektu. V tejto súvislosti majú rozhodujúci vplyv na cenu navrhovanej stavby. U rodinných domov, pokiaľ ide o mestskú zástavbu, alebo o stavebné pozemky, na ktorých už stoja podobné objekty, väčšinou nie sú potrebné špeciálne zisťovania. V prípade väčších investičných celkov je však veľmi dôležité overiť si tieto súvislosti, pokiaľ možno ešte pred samotnou kúpou pozemku. Mali by ste sa obrátiť na skúseného projektanta, ktorý je väčšinou schopný zabezpečiť geologický prieskum na predmetnom pozemku. Možné je ho vykonať len so súhlasom majiteľa pozemku.

• vybavenosť pozemku inžinierskymi sieťami. Za týmto pojmom sa skrývajú prípojky vodovodu, kanalizácie, elektrickej energie, zemného plynu, pevnej telefónnej siete a káblového televízneho rozvodu. Treba rátať s tým, že pokiaľ k hranici pozemku nie sú dotiahnuté tieto siete, klient bude musieť investovať ďalšie finančné prostriedky na ich zabezpečenie.

• životné prostredie, presnejšie okolie, v ktorom sa pozemok nachádza. Hlučnosť a prašnosť okolia môže nepríjemným spôsobom znehodnotiť úroveň bývania, resp. užívania daného objektu.

• prístup a príjazd na pozemok, či prístup vedie priamo z verejnej cesty či ulice, alebo vedie po súkromnej parcele. V tomto zvláštnom prípade treba overiť, kto je vlastník prístupovej parcely a ako je takýto prístup na pozemok ošetrený právne. V praxi môže byť tento problém riešený buď spoluvlastníctvom prístupovej parcely vlastníkmi tých pozemkov, ktoré sú parcelou sprístupnené alebo je parcela zaťažená vecným bremenom, čo znamená, že povinnosťou jej vlastníka je umožniť prístup na iné pozemky.
  

Pred kúpou konkrétneho pozemku odporúčam poradiť sa o danom stavebnom zámere na príslušnom stavebnom alebo miestnom úrade. Ten vás oboznámi so všetkými regulatívmi, ktoré pre uvažovanú stavbu budú platiť.

Pozemok by nemal byť na území, pre ktoré bola vyhlásená stavebná uzávera. To sú územia, v ktorých sa chystá výstavba v štátnom záujme, napr. výstavba diaľnice, priehrady, elektrárne alebo poddolované územia po hlbinnej banskej činnosti.

Dom nemožno postaviť ani na území národného parku či chránenej krajinnej oblasti, v ochrannom pásme železnice, diaľkových rozvodov vysokého napätia alebo zemného plynu.

Územný plán mesta označuje parcely a lokality, ktoré obec určila na určitý konkrétny zámer. Napríklad bytová zástavba, priemysel, individuálna bytová výstavba, rekreácia a podobne.

Mestský alebo obecný úrad vydá na požiadanie územnoplánovaciu informáciu (UPI) pre danú parcelu. Vydanie územnoplánovacej informácie sa spoplatňuje.

Ďalej odporúčam porozprávať sa so susedmi, ktorí veľakrát prezradia množstvo užitočných informácií, ako výška podzemnej vody, prípadné záplavy na pozemku alebo či pozemok v minulosti nebol smetiskom či skládkou.

Ak pozemok kupujete aj s existujúcimi stavbami - dom, sklady, hospodárske budovy, garáž a pod., ktoré sú zakreslené na katastrálnej mape, možno ich zbúrať len na základe asanačného rozhodnutia. Rozhodnutie vydáva príslušný stavebný úrad na základe žiadosti o asanáciu.

Ak je pozemok evidovaný v poľnohospodárskom alebo lesnom fonde, je potrebné vyňať ho z pôdneho fondu, čo sú dodatočné náklady ku kúpnej cene pozemku. Konkrétnu cenu za vyňatie sa klient dozvie na Slovenskom pôdnom fonde.

Autor: Jaroslav Dolnák, www.1merkur.sk