Kríza a prenájom nehnuteľností

Uverejnené: nedeľa, 30. august 2009, 13:33

V týchto dňoch môžu pribúdať byty, ktoré sa práve kolaudujú, pričom Kúpno-predajné zmluvy boli uzavreté v minulom - krízou akože, ešte nezasiahnutom období. V dlhodobom horizonte však voľných bytov určených na ďalší nájom pribúda, takže ich dostatok na trhu pôsobí tlakom na ceny smerom nadol, pričom priamoúmerne i dlhodobejšie stúpa aj štandard vybavenia týchto bytov. Pritom významnú rolu nezohráva fakt, či byt je zariadený alebo nezariadený, záujmy v tomto smere sú vysoko individuálne. Platí ale, čím vkusnejšie je byt zariadený, hlavne za pomoci architekta, tým je jeho ďalší nájom jednoduchší i rýchlejší, čo trvalo spôsobuje, že nebýva dlho neobsadený. Jednoznačne platí, že podľa toho ako byt vzbudzuje prvý i druhý dojem svojim štandardom, taký bude i budúci nájomca. Pokiaľ je jeho cena za prenájom navyše stanovená v okolí spodnej hranici oproti konkurenčnej ponuke, jeho vlastník nemá problém s prenájmom počas celého roka.

Je ešte vôbec nejaký záujem o kúpu nehnuteľnosti za účelom jej prenájmu?

Byt sa kupuje vždy pod určitým zámerom jeho ďalšieho využitia. Ak to nie je otázka riešenia bývania pre príslušníkov rodiny, potom by sa mal budúci prenajímateľ rozhodnúť, ktorej konkrétnej cieľovej skupine by chcel byt ponúkať k nájmu a hlavne koľko je ešte ochotný pre tento účel do bytu investovať. Toto rozhodnutie by malo prísť ešte pred zakúpením bytu, pretože nie všetky byty sú vhodné k prenájmu, resp. sa môžu v budúcnosti ťažšie prenajímať buď z dôvodu nízkej tzv. lokalitnej renty, alebo nevyhovujúceho pôdorysného riešenia bytu – priechodnosť izieb, absencia balkónu, hluční susedia, zlé parkovanie a pod.

Ďalším faktorom pre úspešný prenájom je otázka, či majiteľovi bytu stačí hospodárenie do tzv. nuly, to znamená že z príjmu za nájom bytu sa mu pokryje prípadne splátky za Hypotekárny úver + nevyhnutné náklady spojené s užívaním bytu a prípadný rozdiel zvyšku financií mu postačuje k tomu aby bol spokojný, ak našiel navyše seriózneho nájomcu, ktorý byt nezničí a bude ho tak i v budúcnosti využívať aj niekto blízky z rodiny. Druhou skupinou môžu byť tí, ktorí potrebujú natoľko vysoký čistý príjem, že im bude dostačujúci na ďalšie obchodné alebo i súkromne aktivity. Tej druhej skupiny možno dnes ubúda, lebo trh je pomerne presýtený možnosťami nájmu bytov.

Ako sa vyvíja a bude vyvíjať podiel neprenajatých bytov?

Momentálne si asi každý dokáže nájsť pre seba bývanie i keď za cenu kompromisov. Pre každého však najdôležitejším kritériom je jeho cena za mesiac (vrátane všetkých nákladov spojených s bývaním !) Podiel neprenajatých bytov môže klesať dovtedy, kým sa bude oplácať riešenie skôr forma prenájmu ako vlastníctva bytu. Čo je asi pre každého záujemcu o bývanie dobré, že hoci ceny spojené s bývaním, ako sú energie a služby neklesajú ale skôr naopak stúpajú, v prípade že byt i nižšieho štandardu ma byť prenajatý, jeho cena za nájom sa musí viac priblížiť finančným možnostiam prípadného záujemcu. A to sa deje.

Čo to spraví s cenami na trhu?

Pre občana bude dobre, keď sa plošne všetky ceny na Slovensku vyrovnajú s cenami v Bratislave, alebo ešte lepšie i naopak (!) Doteraz sa stavalo za cenu až úžerníckych marží verzus profitovania na monopolom postavení v regióne -politickom nevynímajúc. Každá akcia vyvoláva reakciu. Počkajme si na reakciu tzv. krízovú....

Prečo sa v Bratislave držia ceny jednoizbových bytov viac, ako ceny väčších bytov a viac, ako ceny bytov v iných lokalitách?

Cena za jednoizbový byt je dlhodobo stále najdostupnejšia pre priemerne zarábajúceho Slováka – ktorému nejaká banková inštitúcia je ochotná poskytnúť vôbec nejaký úver. Navyše je to riešenie pre bývanie 1 - 2 dospelých ľudí a v mnohých prípadoch plus jedno predškolské dieťa. Pokiaľ sa má takáto kúpa naozaj niekomu vyplatiť a do budúcna neprerobiť, existuje základný algoritmus cena lomeno metre štvorcové a výsledok porovnajte s aktuálnymi cenami nehnuteľností na trhu dostupné úplne v každých inzertných novinách. Potom môžete zistiť, že ceny za najmenšie byty, bývajú zároveň najdrahšie....

Aký cenový vývoj očakávate v jednotlivých lokalitách a pri jednotlivých typoch bytových nehnuteľností?

Očakávam a na šťastie sa to stáva aj skutočnosťou, že prvoradejšou sa stáva lokalita – nemysliac tým len Staré mesto BA I, ale i štandard bytu – je veľa skoro „nepoužiteľných“ bytov hlavne v Starom meste, pôdorysné riešenie – priechodnosť izieb, balkón, terasa, pavlač, vek stavby. Inými slovami. Panelákový byt o priemernej výmere 70 m2 postavený pred 30 rokmi, kdesi na konci Petržalky, by nemal byť v cene výmerou porovnateľného bytu s 40 cm hrubými múrmi v okolí napr. Račianskeho mýta. Druhou vecou je však skutočnosť, že pre každého kupca má v predmete záujmu prioritu iná skutočnosť, čo môže samotný obchod zvýhodňovať na jednu alebo druhú stranu s istou dávkou šťastia !

Jaroslav Dolnák, www.1merkur.sk

Pridať Váš názor

Súvisiace články:

Ceny české zemědělské půdy dosáhly historických maxim.

Inzertní portál louky-pole.cz zveřejnil unikátní cenovou mapu zemědělské půdy. Ukazuje cenu půdy v závislosti na lokalitě, bonitě výměře a poměru mezi ornou půdou a travními porosty.

Správny výber hypotéky

Finančné poradenstvo je v dnešnej dobe samozrejmou službou pri správe financií. Rozsah používania ale nie je ani zďaleka taký ako v západnej Európe. Vo vyspelejších krajinách je napríklad bežné pri hľ

Reality, realita každodenná

Premýšľate o tom kam investovať? Chceli by ste „uskladniť” svoje peniaze do niečoho hmotného? Niečoho, čo más svoju materiálnu hodnotu? Predávate alebo kupujete byt či dom a neviete ako nato? Tak tu

Výber vhodného pozemku na výstavbu

Kúpa pozemku je veľmi náročná. Treba zvážiť všetky Vaše predstavi a byť pripravený na rizika, s ktorými sa môžete stretnúť. Prinášame Vám článok s radami, ktoré Vám môžu ušetrť nemalé finančné prostri

Preferencie nájomníkov

Keď sa hľadá nájom, každý chce čo najkvalitnejšie bývať za čo najnižší nájom. Na druhej starne stojí zase ten, kto prenajať svoj byt chce a na nájme čo najviac zarobiť. A pritom aj zostať bez obáv

CedThumbnails